Früher Ladenlokal, jetzt als Wohnung genutzt: Gilt hier eine Ausnahme von der Mietpreisbremse?
Wer eine Gewerbeeinheit in Wohnraum umwandelt, schafft eine neue Wohnung – und bei der Vermietung einer neuen Wohnung gilt die Mietpreisbremse nicht. Das dachten ein Berliner Vermieter und die Berliner Justiz. Doch der Bundesgerichtshof (BGH) sieht es anders, wie er jetzt in einem Urteil deutlich machte. Eine Entscheidung, die umbauwillige Eigentümer kennen sollten.
Karlsruhe. Eine in Wohnraum umgewandelte Gewerbeeinheit ist bei ihrer Vermietung nicht automatisch als neugeschaffene Wohnung von der Mietpreisbremse ausgenommen. Die Ausnahme greift vielmehr nur dann, wenn die Räume in ihrem vorherigen Zustand nicht zu Wohnzwecken nutzbar waren und der Umbau umfangreich genug ausgefallen ist. Außerdem muss der Vermieter seiner Auskunftspflicht über die Anwendung einer Ausnahme von der Mietpreisbremse nachgekommen sein. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden (Urteil vom 19.08.2026, Az.: VIII ZR 104/25).
Das Urteil fiel im Fall eines Altbaus in Berlin. In dem Haus befindet sich eine Gewerbeeinheit, von welcher der Eigentümer 73 Quadratmeter abtrennte und in Wohnraum umwandelte. Die zusätzliche Wohnung wurde Anfang 2020 fertig und erstmals vermietet. Dabei vereinbarte man eine Kaltmiete von 979 Euro. Das allerdings hielten die Mieter für zu hoch: Nach dem Berliner Mietspiegel hätten es nur 623 Euro sein dürfen, womit die Mietpreisbremse, die eine Miete von maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt, nicht eingehalten wurde – sofern die Mietpreisbremse denn hier überhaupt anwendbar war.
Gewerbeeinheit in Altbau zu Wohnraum umgewandelt
Die Mieter zogen wegen dieses vermeintlichen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse vor Gericht. Sie forderten die Rückzahlung von etwa 10.800 Euro zu viel gezahlter Miete sowie 1.068 Euro zu hoch bemessener Kaution. Die Klage scheiterte sowohl vor dem Amtsgericht Charlottenburg, als auch vor dem Landgericht Berlin II. Die Richter gingen, genau wie der Vermieter, davon aus, dass es sich bei der Wohnung um neu geschaffenen Wohnraum handelt. Für dessen Vermietung gilt die Mietpreisbremse nicht. Doch die Mieter zogen vor den Bundesgerichtshof (BGH) – der den Fall etwas anders beurteilte.
Die Bundesrichter hoben das Urteil des Landgerichts auf und verwiesen den Fall zur erneuten Prüfung nach Berlin zurück. Das Landgericht muss genau prüfen, wie umfangreich das Objekt für die Umwandlung in Wohnraum umgebaut wurde. Laut BGH wird ein bisher gewerblich genutztes Objekt nicht automatisch dadurch zu einer neuen Wohnung, dass es erstmals als Wohnraum vermietet wird. Entscheidend ist nach Ansicht der Bundesrichter vielmehr, ob die Räumlichkeiten auch vorher schon als Wohnung für einen eigenständigen Haushalt nutzbar gewesen wären oder nicht.
Mietpreisbremse bei Umwandlung zu Wohnraum: baulicher Aufwand entscheidend
Das wäre der Fall gewesen, wenn in der Gewerbeeinheit eine Toilette, ein Bad, eine Kochgelegenheit – oder wenigstens die Anschlüsse für deren Einrichtung – und eine als Wohn- und Schlafbereich nutzbare Räumlichkeit vorhanden gewesen wären. Die Anordnung hätte einen abgeschlossenen Wohnbereich ermöglichen müssen. Unter diesen Umständen wäre bei der Umwandlung in Wohnraum keine Neubauwohnung geschaffen worden, welche von der Mietpreisbremse auszunehmen gewesen wäre. Ob die Wohnnutzung baurechtlich zulässig gewesen wäre, ist dagegen unerheblich.
Außerdem stellte der BGH fest: Als Neubau einzustufen wäre die ehemalige Gewerbeeinheit, wenn die Umnutzung Umbaumaßnahmen erfordert hätte, die so viel gekostet hätten, wie etwa ein Drittel der Herstellungskosten einer vergleichbaren Neubauwohnung (ohne Grundstücksanteil). Zu all diesen Eventualitäten muss das Landgericht nun Feststellungen treffen. Dabei muss es auch prüfen, ob der Vermieter seiner Pflicht nachgekommen war, die Mieter vor dem Vertragsabschluss darüber zu informieren, dass er eine Ausnahme von der Mietpreisbremse für sich beanspruchte.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Ruhr verfasst.
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