Neue Bäder, neue Fenster, neue Zwischenwände – wer eine ältere Immobilie gekauft hat, saniert sie oftmals vor der Vermietung. Die Kosten lassen sich je nach Höhe als Werbungskosten von der Steuer abziehen oder als „Absetzungen für Abnutzung“ über lange Zeit abschreiben. Doch was ist mit gleichzeitig erfolgten Schönheitsreparaturen? Ein Urteil hat dazu jetzt Klarheit geschaffen.
Düsseldorf/München. Auch Schönheitsreparaturen können anschaffungsnahe Herstellungskosten sein, wenn sie im Zuge der Anschaffung einer Immobilie durchgeführt werden. Entscheidend dabei: Die Gesamtkosten der Renovierung – abzüglich Umsatzsteuer – übersteigen 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes. Die Kosten der Schönheitsreparaturen können dann nicht als Werbungskosten sofort von der Steuer abgezogen werden. Das hat der Bundesfinanzhof in München entschieden (Urteil vom 14.06.2016, Az.: IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15).
Konkret ging es in dem Verfahren um Käufer von Immobilien, die ihre Gebäude kurz nach dem Kauf umgestaltet, instandgesetzt und renoviert hatten. Sie ließen etwa neue Wände einziehen, die Fenster austauschen und die Bäder erneuern. Vor der Vermietung der Gebäude ließen sie außerdem Schönheitsreparaturen durchführen: Wände bekamen neue Tapeten und Anstriche, Heizkörper, Fenster und Türen wurden mit neuer Farbe aufgehübscht. Die Eigentümer gingen davon aus, die Kosten dieser Arbeiten seien von den Kosten für die Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten getrennt zu betrachten und könnten deswegen als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden.
Abschreibung über langen Zeitraum statt sofortigem Abzug als Werbungskosten
Das Finanzamt sah das anders und bekam jetzt vor dem Bundesfinanzhof Recht. Das Gericht stellte klar: Auch reine Schönheitsreparaturen, die das Gebäude erst betriebsbereit machten oder seinen Zustand deutlich aufwerteten – wie etwa eine sogenannte Luxussanierung – gehören zu den Modernisierungs- und Instandhaltungskosten, die im § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG genannt werden. Die Richter begründeten ihr Urteil damit, dass der Gesetzgeber mit der Regelung den Zweck verfolgt habe, aus Gründen der Rechtsvereinfachung und -sicherheit eine typisierende Regelung zu schaffen.
Das bedeutet: Alle Baumaßnahmen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung eines Gebäudes unternommen werden, müssen zusammengerechnet werden. Relevant sind alle Kosten, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf des Gebäudes entstehen. Wenn die Gesamtsumme – abzüglich Umsatzsteuer – 15 Prozent des Anschaffungspreises der Immobilie übersteigt, handelt es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten. Diese lassen sich nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt nach den Regelungen der Absetzungen für Abnutzung abschreiben, aber nicht sofort als Werbungskosten von der Steuer abziehen.
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