In Wohnungseigentumsgemeinschaften kommt es schnell zu Streit, wenn es darum geht, wer die Kosten einer Instandhaltungsmaßnahme zahlen muss. Dabei liegt der Teufel im Detail der Teilungserklärung. Hier kann es Formulierungen geben, die einen Sondereigentümer verpflichten, Schäden an konstruktiven Gebäudeteilen allein zu bezahlen. Der Bundesgerichtshof hat jetzt so eine Klausel bestätigt.
Karlsruhe. In der Teilungserklärung einer Wohnungseigentumsgemeinschaft kann geregelt werden, dass Balkon, Dachterrasse und ähnliche Einrichtungen des Hauses zum Sondereigentum desjenigen gehören, der sie ausschließlich nutzen kann. Auch die Instandhaltung dieser Bereiche kann allein dem betreffenden Sondereigentümer übertragen werden. Konstruktive Gebäudeteile bleiben in solch einem Fall aber Gemeinschaftseigentum. Wenn die Übertragung der Instandhaltungspflicht auf den Sondereigentümer jedoch nicht explizit konstruktive Gebäudeteile ausnimmt, muss er auch deren Sanierungskosten übernehmen.
Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urteil vom 04.05.2018, Az.: V ZR 163/17). Er beendete damit einen Streit in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG), der sich um die Sanierung einer Dachterrasse drehte. Die Terrasse gehörte zu einer Wohnung im Dachgeschoss des Gebäudes. Nachdem sich Schäden an der Dachterrasse gezeigt hatten, beschloss die Eigentümerversammlung eine Sanierung. Die Kosten sollte der Eigentümer der Wohnung tragen, zu welcher die Dachterrasse gehört.
In der Teilungserklärung war nämlich geregelt, dass auch Bereiche außerhalb der eigentlichen Wohnung zum Sondereigentum gehören, wenn sie ausschließlich zur Nutzung durch den Sondereigentümer bestimmt sind. Die sanierungsbedürftige Dachterrasse war nur von der Dachwohnung aus zugänglich. Laut Teilungserklärung hatte ein Sondereigentümer die Instandhaltung und Instandsetzung solcher Bereiche des Hauses auf eigene Kosten zu übernehmen – als Beispiel nennt das Dokument die Balkone.
Dachterrasse ist mehr als nur ein Dach der darunterliegenden Wohnung
Die Dachterrasse diene aber nicht ausschließlich seiner eigenen Nutzung, argumentierte der Eigentümer der Dachwohnung. Sie sei schließlich zugleich das Dach der darunterliegenden Wohnung. Er zog deswegen vor Gericht, um den Beschluss der Eigentümerversammlung anzufechten. Das Verfahren ging schließlich vor den Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Die Bundesrichter entschieden allerdings nicht im Sinne des klagenden Eigentümers. Er muss für die kompletten Sanierungskosten der Dachterrasse aufkommen.
Die Bundesrichter ordneten die Sachlage folgendermaßen ein. Zwar gehört die Dachterrasse hier laut Teilungserklärung zum Sondereigentum. Ihre konstruktiven Teile bleiben allerdings trotzdem Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Damit müsste der Sondereigentümer deren Instandsetzung eigentlich nur anteilig bezahlen – gemeinsam mit den anderen Eigentümern im Haus. Allerdings gibt es in der vorliegenden Teilungserklärung eben auch noch die Verpflichtung, die dem Sondereigentümer die Kosten für eine Instandsetzung komplett überträgt – ohne konstruktive Teile des Gebäudes auszunehmen.
Diese Klausel ist wirksam, befand der BGH. Sinn der Regelung sei es, die Kosten für Einrichtungen wie etwa Balkone nur denjenigen anzulasten, die diese Einrichtungen auch nutzen können. Für die fragliche Dachterrasse gelte das Gleiche. Die Terrasse sei störungsanfälliger als ein einfaches Dach und deswegen aufwändiger konstruiert, erläutern die Richter in ihrem Urteil. Auf der Dachplatte gibt es einen Unterbau – der zum Gemeinschaftseigentum gehört – sowie den Terrassenbelag und eine Auskleidung gegen Witterungseinflüsse – beides in diesem Fall Sondereigentum. Erst durch diese zusätzlichen Vorkehrungen wird das Dach als Terrasse nutzbar – und das eben nur für den Eigentümer der Dachgeschosswohnung, der den Zugang zur Dachterrasse hat.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland verfasst.
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